โฉนดที่ดิน คืออะไร และมีกี่ประเภท

คือหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ซึ่งออกให้ตามประมวลกฎหมายที่ดินปัจจุบัน นอกจากนี้ยังรวมถึงโฉนดแผนที่ โฉนดตราจอง และตราจองที่ว่า “ได้ทำประโยชน์แล้ว” ซึ่งออกให้ตามกฎหมายเก่า แต่ก็ถือว่ามีกรรมสิทธิ์เช่นกัน
ผู้เป็นเจ้าของที่ดิน ถือว่ามีกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นอย่างสมบูรณ์เช่น มีสิทธิใช้ประโยชน์จากที่ดิน มีสิทธิจำหน่าย มีสิทธิขัดขวางไม่ให้ผู้ใดเข้ามาเกี่ยวข้องกับทรัพย์สินโดยมิชอบด้วยกฎหมาย

โฉนดที่ดินมีกี่ประเภท

โฉนดที่ดินในประเทศไทยมีหลายประเภท ทั้งที่สามารถซื้อขายได้ และซื้อขายไม่ได้ มีทั้งแบบโอนกรรมสิทธิ์ได้ และเป็นเพียงหนังสือแสดงสิทธิ์การทำกิน หรือทำประโยชน์ในที่นั้นซึ่งไม่ใช่กรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้น โดยสามารถแบ่งเอกสารสิทธิ์ออกเป็นดังต่อไปนี้

1.หนังสือแสดงสิทธิ์ที่ดิน มี 4 แบบได้แก่

1.1 โฉนดที่ดิน หรือ น.ส.4

เป็นกรรมสิทธิ์ในที่ดิน โฉนดที่ดินสามารถใช้แสดงความเป็นเจ้าของที่ดินนั้น สามารถขายหรือโอน จำนอง ค้ำประกัน โดยหากทำการซื้อขาย จะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น มิฉะนั้นจะถือ เป็นโมฆะ
มี 6 แบบ ได้แก่ น.ส.4 ก, น.ส.4 ข, น.ส.4 ค, น.ส.4, น.ส.4 ง และน.ส. 4 จ

โดย น.ส.4 จ เป็นโฉนดที่ออกให้ในปัจจุบัน แบบอื่นยกเลิกใช้หมดแล้ว

1.2 ใบจอง หรือ น.ส.2

หนังสือแสดงการยอมให้เข้าครอบครองที่ดินชั่วคราว เป็นหนังสือแสดงสิทธิ์ในที่ดินที่ทางราชการออกให้เพื่อนำไปทำประโยชน์ชั่วคราว หากผู้ที่เข้าครอบครองทำประโยชน์ไม่ได้ภายในระยะเวลาที่กำหนด ทางราชการก็จะให้ผู้นั้นหมดสิทธิในที่ดิน และมอบสิทธิที่ดินนี้ให้แก่ผู้อื่นแทน

ซึ่งใบจอง หรือ น.ส. 2 จะนำไปขาย โอน จำนองไม่ได้ เว้นแต่การโอนทางมรดกตกทอดแก่ทายาทเท่านั้น

1.3 หนังสือรับรองการทำประโยชน์ หรือ น.ส. 3

หนังสือคำรับรองจากพนักงานเจ้าหน้าที่ ว่าได้ทำประโยชน์ในที่ดินแล้วมีเพียงสิทธิ์ครอบครอง ไม่มีกรรมสิทธิ์ แต่เจ้าของสามารถซื้อขาย โอน จำนองได้   มี 3 แบบ ได้แก่ น.ส. 3 , น.ส. 3 ก, แบบหมายเลข 3 (ปัจจุบันไม่มีการออกแล้ว)

น.ส.3 – เป็นแผนที่รูปลอย ยึดโยงจากต้นไม้หรือวัตถุที่พอจะหาได้บริเวณนั้น มีตำแหน่งไม่แน่นอน หากจะเปลี่ยนจาก น.ส.3 เป็น โฉนด สามารถทำได้โดยไปที่ สนง.ที่ดิน ในจังหวัดนั้นๆ เพื่อให้พนักงานมารังวัด และติดประกาศ 30 วัน เผื่อมีคนคัดค้านหากไม่มี สามารถออกโฉนดได้
น.ส.3 ก – ต้องเป็นพื้นที่ ที่มีการทำระวางรูปถ่ายทางอากาศแล้วเท่านั้น แผนที่จะยึดโยงกับรางวาง มีตำแหน่งแน่นอน สามารถขอออกโฉนดได้ทันที

1.4 ใบไต่สวน หรือ น.ส.5

หนังสือแสดงการสอบสวนเพื่อออกโฉนดที่ดิน หนังสือแสดงสิทธิ์ที่ดินและให้จดทะเบียนสิทธิ์และนิติกรรมในใบไต่สวนได้

2.เอกสารสิทธิ์ที่ราชการออกให้ มี 5 แบบได้แก่

2.1 ภ.บ.ท. 5

เป็นที่ดินมือเปล่า ไม่มีเอกสารสิทธิใดๆทั้งสิ้น ภ.บ.ท.5 เป็นแบบยื่นภาษีบำรุงท้องที่ ไม่ใช่เอกสารแสดงสิทธิครอบครองที่ดิน เพราะเจ้าของที่ดินเป็นของรัฐ เพียงแต่อาจให้มีการใช้ประโยชน์ชั่วคราว เหมือนการเช่าที่ของรัฐแล้วจ่ายเงินค่าเช่ารายปีให้ โดยเจ้าของก็คือรัฐนั่นเอง

ที่ดินลักษณะนี้ ซื้อขาย ไม่ได้ ส่วนมากจะซื้อขายกันเอง แต่ก็ยันกันได้แค่ คนซื้อ-คนขาย จะไปยันกับทางราชการไม่ได้ หากมีปัญหา โดนโกง โดนนักเลงมาเฟียยึดที่ เราเอาไปอ้างในศาลไม่ได้ ว่าเราเป็นเจ้าของที่นั้นๆ เพราะไม่ใช่โฉนด ไม่ใช่เอกสารเกี่ยวกับที่ดิน ไม่มีกฎหมายใดๆรองรับ แต่คนก็ซื้อขายกันอย่างมาก เช่นที่วังน้ำเขียวที่มีปัญหากันมาก

2.2 น.ค. 3

เป็นหนังสือแสดงการทำประโยชน์ ออกโดยนิคมสร้างตนเอง จัดที่ดินเพื่อการครองชีพ

2.3 ส.ท.ก.

เป็นหนังสือสิทธิทำกินในเขตป่าไม้ ซึ่งทางกรมป่าไม้เป็นผู้ออกให้

2.4 ส.ป.ก

เป็นสิทธิในการทำเกษตรกรรม รวมตลอดจนถึงการจัดที่อยู่อาศัยในที่ดินเพื่อเกษตรกรรมนั้น
ไม่ใช่กรรมสิทธิ์ในที่ดินเป็นแค่เป็นสิทธิ์ครอบครองที่ดินเพื่อใช้ประโยชน์ทำเกษตรกรรม จึงซื้อขายโอนไม่ได้ นอกจากตกทอดแก่ทายาทใช้ทำเกษตรกรรมต่อไป

3.เอกสารสิทธิ์ประเภทที่ราษฎรทำขึ้นเอง หรือ ส.ค.1 (แล้วไปแจ้งต่อทางราชการ)

3.1 ส.ค.1

แบบแจ้งการครอบครองที่ดิน ผู้ที่ครอบครอง และทำประโยชน์อยู่ในที่ดินก่อน 1 ธ.ค.2497 ไปแจ้งการครอบครองต่อนายอำเภอท้องที่ภายใน 180 วัน เพื่อสิทธิครอบครอง ไม่ใช่กรรมสิทธิ์ในที่ดินโอนไม่ได้ ส่วนมากเป็นแถวบ้านนอก ซื้อขายได้ ส่งมอบได้ แต่ไม่สามารถโอนได้